据新闻周刊5月20日报道 对于那些足够幸运、在美国住房成本飙升之前就成功上车买房的人来说，置业房产在过去10年里已经成为了创造财富的主要推手。美国全美房地产经纪人协会（NAR）的一项最新研究得出了这一结论。
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该机构估计，在过去10年里，全美范围内的房屋所有者所获得的房屋资产净值/房屋净值（Equity）大约相当于他们3年的收入。这份财富让他们在当前低迷的市场环境下依然能够维持宽裕的生活，甚至在房价下跌的州，他们也能保持并继续积累自己的净资产。
但在全美范围内，存在着巨大的地域差异。无论是西海岸还是东海岸，沿海各州的都会区都报告了最大的资产净值增长。其中，有一个州成为了全美房屋净值增长的最大赢家：加州在全美前10大增值最快的市场中独占4席，这里的房屋净值增长是以其居民数年的收入来衡量的。
哪些地区的房屋所有者资产净值增长最多？圣荷西的房屋所有者斩获了全美最大的房屋净值增长，数额高达1163,300美元，这相当于当地家庭7.3年的收入。紧随其后的是洛杉矶，那里的房屋所有者看到了相当于当地家庭5.9年收入的净值增长，即551,700美元。
麻萨诸塞州Cape Cod的Barnstable报告了全美第3大房屋净值增长，达到511,810美元，相当于当地家庭5.7年的收入。
夏威夷州的檀香山紧随其后，房屋净值增长了565,240美元，相当于5.5年的家庭收入。
接下来的排名依次为：
加州的圣地亚哥，资产净值增长553,820美元，相当于5.2年家庭收入；
佛州的迈阿密，资产净值增长405,570美元，相当于5.2年家庭收入；
加州的旧金山，资产净值增长676,780美元，相当于5.1年家庭收入；
纽约，资产净值增长453,010美元，相当于4.7年家庭收入；
佛州的那不勒斯，资产净值增长425,120美元，相当于4.6年家庭收入；
以及内华达州的雷诺，资产净值增长382,950美元，相当于4.3年家庭收入。
谁在借房产变得更有钱，谁又被拒之门外？虽然在观察房屋净值增长时，地理位置是一个需要考虑的因素，但当我们审视这些财富增长的房主所属的世代画像时，这种差距会变得更加触目惊心。
不用说，想要获得房屋净值，你首先得拥有一套房子。这句简单的真理，直接把成千上万的美国年轻人排除在外。在过去几年里，由于不断上涨的房价、处于历史高位的抵押贷款利率以及其他飞涨的成本，他们一直在为了买房而苦苦挣扎。
根据Redfin（美国房地产房产公司）的数据，婴儿潮一代（指1946年至1964年之间出生、目前年龄在62岁至80岁之间的人群）在2025年以79.9%的比例，无可争议地成为了全美拥有住房比例最高的群体。
紧随其后的是X世代（出生于1965年至1980年之间），住房拥有率为72.7%。而更年轻的一代则远远落后，千禧一代的住房拥有率仅为55.4%，Z世代则仅为27.1%。其中，千禧一代出生于1981年至1996年之间，而Z世代则出生于1997年至2012年之间。
长辈们拥有更多的房产本在意料之中，因为他们有更多的时间来积累财富。
但婴儿潮一代和X世代在过去的几十年里买房也确实更加容易，因为那时的购房成本更低。而他们自那时起所积累的房屋净值，正在帮助这些年长世代继续成为美国住房市场的主导力量。
根据NAR最近发布的《2026年购房者和卖方世代趋势报告》，今年年龄在61岁至79岁之间的美国人继续统治着住房市场，成为了美国最大的购房和售房群体。
在2025年，婴儿潮一代超越了千禧一代，成为买房和卖房的最大主力；到了2026年，他们依然保持着全美购房者中最大的份额，占比高达42%，而千禧一代的占比仅为26%，Z世代更是只有4%。
年轻的美国一代正在错失什么？根据NAR的数据，首次购房者在整个购房市场中仅占21%。这表明，年轻人不仅被切断了过去10年房主们所报告的资产净值增长渠道，而且许多人还在苦苦挣扎，难以让自己进入一个能够开始积累这种财富的有利位置。
NAR副首席经济学家Jessica Lautz在一份声明中表示，住房市场在拥有资产净值的房主与试图闯入市场的首次购房者之间，依然存在着尖锐的对立，而这些首次购房者中许多都是年轻的千禧一代。
她还指出，对于许多年轻家庭来说，负担能力带来的挑战以及有限的房源库存，依然让拥有住房这一目标变得难以实现。
尽管自疫情以来，全美范围内报告的疯狂房价暴涨已经减缓，房屋所有者的资产净值增长也随之变慢，但这一点几乎无法给年轻人带来安慰。
NAR高级经济学家兼房地产研究总监Nadia Evangelou在接受《新闻周刊》采访时表示，在美国置业依然是人们在美国积累财富的最大途径之一，而且这种情况还将持续下去。随着目前价格增长趋于温和，房屋所有者仍在随着时间的推移积累财富，只是在以一种更加正常和可持续的速度进行。
对于那些由于持续存在的购房能力挑战而无法买房的人来说，这无疑是一个沉重的打击。Realtor.com（美国房地产搜寻网站）最近的一项研究发现，那些在30岁时买房的人，与那些在40岁中后期才买房的人相比，在50岁时拥有的净资产要高出22.5%。
然而，美国人步入住房私有化的年龄比过去要晚得多。根据Realtor.com的数据，首次购房者的年龄中位数已从1990年的30岁，攀升至2025年的40岁。
（编译 Lucy）
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