加拿大真实买房全过程：完整攻略2

2011年5月23日
今天是Victoria Day，在三个回合的讨价还价后，签了正式的房屋买卖合同。
下完第一次Offer后就是忐忑不安的等待。
还好第一个回合的消息在星期六的上午就来了，卖主象征性的降了一点，67万5;和老公商量后决定最后就加1万，63万能买就买，不能买就放弃，也把这个决定告诉了经纪，说这个是我们最大的支付能力，我们不想来回的讲价。
第二个回合在星期日的时候来了，卖主降了1万，66万5;心情有点沮丧，虽然已经说好的超过63万就不买了，还是觉得有点可惜，不过还是跟经纪说了我们的决定，就是63万了，希望卖主能再考虑考虑，当时也觉得可能这个房子是买不了了。
周日的下午没想到接到了经纪的电话，说他愿意主动降低佣金，卖主也再降了点，价格应该能到65万以下，让我也再考虑考虑，约我周一的时候去办公室谈，一颗沉下去的心又浮了上来。
第三个回合是星期一的上午在经纪的办公室谈的，加上经纪降的佣金，卖主出价降到64万5，其实是答应老公到63万为止的，不过我觉得如果不表示点诚意，这个房子可能就真的黄了，所以私自做主加到了63万5。
说实话我这个经纪还不错的，说他可以再让5千块的佣金，剩下的5千的差异就看我们买卖双方的了，于是现场给卖方打了电话，说了我的意思和他愿意再让5千佣金。等了大概半个小时卖方来电话说愿意63万5成交了，好开心。当然除了价钱以外，在订金和交房日期上还有一些小的讨论，不过都不是很重要的，最后都很轻松的达成了一致。
当场签了一份最后正式的买卖合同Agreement of Purchase and Sale，经纪下午就把卖方签完字的合同返回给我，等验房合格和贷款通过后，这份买卖合同就正式生效了。拿到对方签完字的合同，心里好开心呀!
加拿大安居置业(3) － 验房 Home Inspection
选验房师和约预验房时间
星期一签的合同，经纪给推荐了三个验房的公司，其实觉得用经纪推荐的验房公司并不是最好的，怕验房师不认真呀，不过本着信任的原则，还是用了其中的一家，而且也不知道别的还有什么更好的。说实话验完房感觉就是花钱买个心里安慰，只要房子结构，水电气没有大的问题，也就基本OK了，用我同事的话说，验房师能看到的，自己也都能看到。
1) House Master www.housemaster.com
2) Ontario Home Inspection Team (289) 259-8900
3) Global Property Inspections (905) 407- 4803 www.gpiweb.ca/kuck
我给三家分别打了电话，询问了验房的服务范围和价格，3000呎的独立房验房三家的报价分别是425加HST，375加HST，450加HST。第一家House Master的服务里含air quality和120天的保证，网上看起来也还不错，所以就决定用这家了，价格谈到400加HST，一共是452加币，约了周六验房。
更多的价格可以参考这里：http://www.haltoninspections.com/hhis_fees.htm
验房之前把房屋的地址和我的联系方式发给了验房师，当天验房师给我发了Service Provided Letter和Home Inspection Agreement。那样可以提前阅读验房合同条款，其实也都是标准条款，看起来就是如果验房师能看到的就验，看不到的什么都不管。
验房当天
验房当天上午10点准时到房子那，经纪也在，验房师已经开始工作了，一开始我还很积极的跟着验房师看这看那的，到了后来也累了，就让验房师自己验去了，一共差不多搞了两个小时左右。
下午就收到了验房师的邮件，验房报告可以在网上下载了，打开一看是80多页的一个报告，我的天啦。不过照片占多数，大概看了看，没有什么大问题，小问题还是不少的，毕竟是25年的房子了。打红箭头的估计是有问题的吧。
验完房，也就这样了，结构，水电气都没有什么大问题，小问题拉了一张清单让经纪转给卖方，希望卖方能修好，实再不行就自己入住后再修了，反正也不是什么大的问题。所以验房就是花钱买个心安。
加拿大安居置业(4) - 购房贷款 Mortgage
加拿大的购房贷款比国内的要复杂很多，不过有更多的选择，可以根据自己的经济情况选择不同的Term。关于贷款的知识，要得益于家园网上自然自在的贴子：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=235168
简单说一下自己对贷款的理解，有几个概念要搞清楚的：
Long term and short term 就是贷款合同是几年的，一般都选三年或五年
Amortization period 就是还贷的年限，跟贷款合同的年限没有关系，最长能做到30年，有些金融机构也可以做到35年
Fixed rate and Variable rate 固定利率还是浮动利率，固定风险小但利率高，浮动风险大但利率低
Closed and Open 如果短期没有闲钱的话，一般都用closed，利率更低一些
Payment Frequency 是按月还款还是每两周还款，这边发工资都是每两周发一次，所以感觉每两周还款以省一点点利息
一开始我的房屋经纪也给我推荐了一个Mortgage Broker，去谈了两次，没有得到我们想要的贷款组合和利率。觉得贷款经纪也是从各个经融机构或银行拿贷款，而且有些大银行好象也不用贷款经纪，所以如果能直接联系银行拿到贷款更方便些。
最后联系了一家，递交了贷款申请，几天后收到了preliminary approval，拿到了浮动5年P-0.9的利率，实际放贷的时候可以给我做成一半五年浮动一半一年固定的(2.54%)。
加拿大安居置业(5) - 条件移除，房屋买卖合同正式生效
2011年5月31日 星期二
验房合格和贷款批准后，就可以移除条件了，签了一个移除条件的文件Notice of Fulfillment of Condition，卖方确认收到后，房屋买卖合同就正式生效了，我也将在8月4号成为这个房子的新主人，期待着这一天的到来。
加拿大安居置业(6) － 联系买房律师
买房律师(solicitor)在加拿大买房过程中是必不可少的，房屋的过户手续，文件和钥匙的交付都是通过律师来完成的。房屋经纪给我推荐了三个律师，上网查了一下，好象都是差不多的，就随便找了一个。
打电话联系委托律师的费用问题，律师大概跟我说了下是含税1300加币，再加一个什么登记费200，和网上查的差不多，估计都是这个价格吧。然后问了一下下一步应该做些什么，律师说先让经纪把房屋买卖合同发给他，他就会建一个FILE再跟我联系，随后需要贷款银行和房屋保险公司跟他联系就行了。
过了两周，律师行给我发了一个邮件，附件是Cost Letter，就是关于这项服务的报价和主要的服务内容，还是很详细的，一共的费用估计是1400块加币，这个价格含HST, Title Insurance和Registration Fee，说随后会把Retainer Agreement寄给我签。
2011年7月13日 星期三
因为Canada Post的罢工，又过了两周(七月中)才收到律师行寄来的正式的Cost Letter和Retainer Agreement and Information Sheet，里面还有一个closing checklist，看来交房前要做的事情也不少，主要的几件有确认贷款，购买房屋保险，办理水电气的开户，办理热水器租赁合同等。
加拿大安居置业(7) - 购买房屋保险
2011年7月15日 星期五 睛 28度
购买Home Insurance是交房前必需做的，可以先联系几家保险公司报一个价，我一共问了三家，Personal, TD和State Farm，在询价之前要准备好跟房屋相关的信息，比如什么时候建的，屋顶是什么材料，什么时候更换过，外墙什么材料，面积(不含地下室)，房屋附近有没有消防泵和消防站，有没有security/alarm system等等，可以先自己在网上做个报价再打电话，那样知道AGENT会问一些什么问题，要不这个英语还真是不太好懂。
三家给我的报价分别是每月含税124, 116和171，最后我还是选了Personal的，因为和我的车险是在一起，价格和TD的也差不多，我把免赔额提到2000块(一般500块)，最后每月的保费是106，这个免赔额可以随时调整，调整后加保费就行了。
之前问过现任房主，他们每月付大概80多每个月，所以我就问了保险经纪为什么同样的房屋保费会有这么大的差异，经纪解释说保费跟home owner的experience，此房屋的索赔情况，该区域往年的索赔情况，还有保险的coverage都有很大的关系，不是同样的房屋就是同样的保费，这么一解释还是很有道理的。
我保的All risks，就是基本上所有的风险都含了，其中有一项我觉得对保费有很大影响的是re-construction costs，这个需要保险经纪根据目前的房屋状况作出评估，TD的标准是176/sqf，如果是2800sqf，重置成本就是49万左右，Personal的评估要低一点点，是45万。根据这个重置成本，会有一个Blanket Amount，基本是重置成本的2倍，就是说如果房屋全部损毁的话，保险公司最高的赔付额约是重置成本的2倍。此外就是三者Legal Liability，有一百万和两百万的选项，我想一般都选一百万吧。除了全险以外，还含一项Optional coverage，就是Water Damage － ground water，默认的赔付额是10,000。
加拿大安居置业(8) - 办理水电气开户和热水器租赁
收到律师发来的Closing Checklist，需要自己办理水电气的开户和热水器的租赁合同:
Call water utility and setup account
Call hydro utility and setup account
Call gas utility and setup account
Call hot water hearter/tank company and arrange to assume the rental agreement
Oakville的水电用的是Oakville Hydro，网上下载"Residential Application for Hydro/Water Servie”表格，填好后寄回就可以了，http://www.oakvillehydro.com/，客服电话是905 825 9400。Natural gas 用的是Union Gas，客服电话是888 774 3111，可以直接在线建帐户：http://www.uniongas.com/。
我买的房子的热水器是租赁的，所以去问了现房主热水器租赁公司的电话，打客服电话续一下租赁合同就可以。





来源：网络

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