话说卖房之1----卖房前的准备 了解我们网筒子们都知道，咱们动手能力挺强的。其实就卖房这件事而言，如果不是那段时间我先生总回国，也许我们会自己来做自己的中介。后来无心恋战，为了省事和省心，也为了不错过卖房的旺季，我们就选择了在当地社区比较活跃的中介。 根据我们的观察和学习每年的春季都是房屋买卖的旺季，一般是四丶五丶六月份市场最活跃。当然咱们不是市场调查员，但就跟踪我家附近的房屋上市和成交的价格的情况总结，春季是最好的交易季。 先说说我们是如何选中介的? 1丶但凡平时稍加留意自己居住社区周边的房屋市场的人，都会对本地相对活跃的中介有一定的印象。平时收集一些信息，到卖房时找他们估价和报价。为什么找房屋所在地活跃的中介，根本原因就是他们比其他区域来得中介更了解这个区域的市场，甚至于说每条街道，每座房子。 因为了解，他们的分析更实事求是，更有把握，估价更准确，也更有说服了。说白了，当地的和尚好念经。 2丶实话实说，如果中介不把房子上MLS就能卖出去，那才是真本事。不过在我们跟所有的中介接触后，发现所有的中介都要房屋listing到MLS上。但就这一点而言，如果愿意折腾得朋友完全可以不通过中介把自己的房屋listing到MLS上。其他剩下的活都自己来做，想想也许会是个有意思的经历。 回到自己身上来说，我也就是一提议，整个卖房过程下来，感觉有个卖方中介在其中调解和斡旋，也让卖房者省了不少心。毕竟中介挣得是中介服务的辛苦钱，关键是体现在他们的服务我们是否满意，如果满意，支付中介费也是值得。 3丶当时我们一共谈了三个中介。 每个中介开始都问我们想卖都少钱，简直是废话! 这事儿不是房主单方面想法的事儿。我们又不是专业选手，当然想卖越高越好。我就是不告诉他们的我们的期望价格。要不我要中介干什么。 其实我们也是想看看不同中介对这个房子的不同估价，然后才好权衡利弊。所以第一次接触就要知道他们给的估价参考。(提醒：卖房前一定要自己心里有个价格底线，低于底线就不卖，无论中介如何“吓唬”你，比如过了这村没这店之类的意思。 房子是我们的，我们才是它的主人，所以自己说得算。如果你能抗住中介的狂轰乱炸，坚定底线，最后中介一定会站在你这边。 要知道房子卖不出去，你无所谓，不损失什么。那两个中介可比你着急，要不然他们不是白忙活了吗?仔细想想，中介这碗饭也忒不好吃了。最后一句，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。关键是你想赚多少钱。) 4丶只有比较，才有了解。 不比较不知道，一比吓一跳。我们不是找了三个中介吗? 家园 论坛 好家伙，这估价给的真是飞马行空的。估价高的和低竟然相差十六万，并且每个人都会给你不同的理由。怎么选? 当然结合自己的心理价位来衡量中介报价的意图。价格也不是越高越好，高得太离谱，脱离市场行情，吃亏的也是自己。 当然有的中介希望能行低开高走的路线，就是报个相对于市场底的价格，然后造成抢Offer的局面，进而提高价格。这个也不符合我们的风格，当时心里很反感。这也是不喜欢有些中介的一个地方，总是制造迷乱和局面。有一说一好不好?非得折腾大家伙，号称三更半夜的排队抢Offer。所以我总跟朋友们说，但凡说是抢Offer的房子，直接就不用考虑，就像注了水的猪肉，味道已变。 5丶关于中介服务费。 中介费包括卖方中介和买方中介费。按照中介协会的参考是各2.5%，卖方可以跟中介谈的大概是两部分，一是如果该房屋是卖方中介卖的，那么中介费是多少。如果该房屋是其他中介卖的，卖方中介费是多少。 这里面有个事实就是如果买方的中介不是你的中介，那么在一般情况下合同表明由卖方给买方中介2.5%的中介费，其实也合理，那么都中介每天在外面风吹雨淋地忙乎，不就是为了这2.5%吗?所以有个现象就做返利，原因就是中介和中介之间竞争火热，所以有的中介为了争取客户，宁愿少拿点，等房屋成交后，他们会在自己得到那2.5%中介费里面给买方一部分返利。 一直以来想说明一个观点：买房再卖房，如果你平进平出就一定会赔钱，主要原因就是中介费。打个比方，如果你花了50万买了房子，明年想卖，算上买房时的费用和再次卖房的中介费等，卖价在54万时才是平手，低于这个价格就是赔钱的。 一买一卖，都是有成本和费用。房市好的时候，大家都高兴。但如果房市不好的时候绝对是几家欢乐(中介门)一家愁(我们)。想想如果没有中介，多伦多的房价也不会到现在这个样子。记不得以前听那位高人说，哪有移民哪儿就有市场哪就有中介的饭碗。说得太好了。看看身边常买常卖房子的主儿，很多都是人手一本中介执照在，目的很明了，就是自己给自己省钱。 话说这2.5%在七十年代的时候还是很合理的，那时的房价多便宜!时过境迁，房价不知道是以前的多少倍了。据说现在有人提议要以后改革这个2.5%，等着看吧。虽然说中介费可以协商的，但这个2.5%的大帽子总这么扣着，也让咱们业主们很难受。 当然真想省中介费也是可以的，但就需要自己多尽心。分享一下没有按百分比例收纳佣金的一些网站，可以通过他们上 Separate reports from the Canadian Real Estate Association and CTV Consumer Reports state that between 20% and 25% of homes in Canada are not sold through brokers each year. MSN Money suggests that 30% of homes are sold without using a real estate agent. More than half of the homes sold in Quebec are sold without an agent. iask.info MACLEAN'S杂志的文章 CanadaMeet Are real estate agents ripping you off? http://www2.macleans.ca/2010/04/01/the-realtor-racket/ 这段时间搬家安顿，忙得不亦乐乎。因为现在是秋季，正是移植花草的时候，整整两个星期我把新买的房子周围的全部植被都已到了前院和后院。真不想浪费它们，明年春天要给这个房子动手术了，严格保护起来是必需的。也不记得上次给大家说到哪了，就想到哪里说到哪里吧： 6丶中介合同 中介合同内容咱们就不说了，页数太多。我想说得是一定要看清楚，想清楚，看明白之后再签字。比如说合同期限，一般中介会说三个月，如果三个月买不出去，就解除合同。我们当时签的时限是两个月。我的意思是合同内容不是固定式的，永远可以按照你的意思来改动。因为如果房子一个月买不出去，就说明房子的定价有问题，或是中介力度不够等其他原因。特别是英文不好的朋友，一定要请除中介以外有翻译能力的人来帮助解释和说明，这事不能马虎，心明眼亮是必须的。 7丶卖房前的布置 卖房前的布置分两块，一是自己收拾，二是中介请得专业staging。 自己收拾：这是件让人头痛的事。话说我们挺享受卖房子的过程，但除了这个卖房前的折腾。这么说吧，卖房前一定要把所有的个人用品统统的消失在买家视线之内。包括要整理好各个抽屉里的物品，不想让别人看见的东西，最好不要放在里面。就有些好奇的买家会打看抽屉看，所以注意所有的细节和细处。 所以总结来说，从西人的眼光来看，镜子陪蜡烛是经典。还有我以前挂的画，也改动了。我喜欢好事成双，也就是挂两幅，三幅的成套的油画。最后改动成所有画都是单幅单幅地走，刚看起来很不习惯，后来想想文化使然，还是尊重市场，毕竟咱们是想卖的是房子，这些都是给房子美容的过程，当然美容师说得算。 写到这里，我就想到了审美观点的不同。你在大街上看，来自亚洲的黄皮肤的女士们，猛往自己脸上扑粉，使劲地让自己变白。殊不知，就是把脸整得再白，在别人看来也是亚洲人，别忘了还有脖子呢。反之，白人却想尽办法地让自己晒黑，仿佛越黑就越健康。 不过，回头看看给我们做得Staging的工作，我还是非常满意的，并也学了一些东西。对了还有卫生间，清空台面，抽屉。在台面上摆点小花草作为装饰。一定要换上新的大毛巾。当然还有床上用品的摆放和设计也不能马虎。最后要说的是，如果家里有家人照片的，供佛的，抑或是其他和信仰有关的东西也尽量的收拾起来。因为谁都不知道谁会买这个房子，避免不必要的影响。 8丶拍照，制宣传单 Staging之后，就是专业的摄影师进场。这些都是我们中介请的，所有的费用都是中介来支付的。五月份草刚绿，花开得还没那么鲜艳。所以计划卖房子的朋友们，请留意给房子拍张最美的照片，在它好看的时候。说白了就是如果你买房子是在冬季，房子的外观的照片当然不如春夏的好看。 摄影师共拍了40张照片，然后我们选了25张放在网上和宣传单上。这部分我也挺满意，想想如果自己不请中介，这些事情都自己做，估计做不到这么专业。 9丶选个黄道吉日，房子上市。 如果说开心，还是太早了，其实好戏才刚刚上演。 10丶接下来要给大家说说为什么我们决不做OPEN HOUSE!!!! 我是有理由的。但凡卖过房子的十之八九中介都要求做OPEN HOUSE，并且会说这是为了吸引买家。可是事实来看作用只有2%。我和我先生就喜欢看OPEN HOUSE，我们去了不是为了买房子，而是去参观和学习。 所以就有个现象，当OPEN HOUSE时，来看得最多的是邻居，也就是你家顿时成了社区中心，这个也可以理解，大家都有好奇心，都想过来看个使然，我就是OPEN HOUSE的常客。既然OPEN HOUSE没什么用，为什么中介还要做，没有免费的午餐，中介当然不会白白牺牲自己的周末下午，他们是来宣传自己和拉客户。所以，你会常常听中介说，你不喜欢这座房子，我还有另外一座房子在这个区域等等。或者如果你不跟着你的中介，则卖房的中介会建议你留下联系方式，这些都是他们要得到的资源。 所以，你看OPEN HOUSE对卖家有何好处?我们也留个心眼给自己，房子不是非卖不可，如果卖不到我们的理想价格，就不卖。但如果你做了OPEN HOUSE，自己的家里让别人看了个老底朝天，既没了隐私也不安全。更何况每次有人来看房，都是一次上上下下的总动员。就是为了卖房，我们不得不把女儿心爱的虎皮鹦鹉给了别人。因为，你不知道买家是不是喜欢动物，如果家里有猫有狗的，不好意思，有人来看房时一定要请出去的
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